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    • 地产板块：山雨欲来风满楼

    更新时间：2008-5-16 23:58:04    来源：本站整理

    　　地产板块作为A股市场具有数量较大的板块之一，此波政策性缺口行情中大部分地产板块品种表现平平，比如地产板块中的 招商地产(行情 股吧)、 保利地产(行情 股吧)、万科A(行情论坛)和 金地集团(行情 股吧)，其在政策缺口的上涨过程后再没能创出新高，而非主流品种的地产股鲜有像样的市场表现，从A股目前地产板块基本面而言，笔者认为其已是山雨欲来风满楼，后市除竞争能力较强的优势公司外，绝大部分地产品种的机会将比较有限。 

    　　基本面方面显示利淡因素明显 

    　　从地产股的基本面来看，目前全国性的房价处于回落之中，深圳作为一线地产城市，其房价出现的回落更为明显，尽管有实力地产商开始扛价，但商品住宅在政策面及基本面发生较大变化的情况下，已出现了明显的楼价回跌趋势性走势。从北京的情况来看，相关数据表明，北京楼市日均成交套数已经连续5个月下降，2008年1季度，北京楼市整体成交量同比降幅达到三成。由于成交持续低迷，开发商相继打折销售，许多楼盘销售不畅，资金回笼缓慢。目前房地产企业的面临的宏观经济情况是，居民消费价格指数(CPI)上涨压力越来越大。CPI目前已是连续三个月在8%以上，由于四川汶川地震心理影响，CPI恐怕要维持高位一段时间。因此，稳定物价成了2008年经济工作最为重要的任务，而货币政策从紧也是稳定物价最平常的方式，日前银行准备金上调到历史峰值，其更加使得资金面偏紧。可以说，2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧，对房地产市场影响都是巨大的。美国楼市出现大幅度重挫后，对全球地产回落有较大预期影响，近期高盛下调数家A股房地产企业目标价，报告显示：中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15%至20%。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”，未来12月房企目标价的下调幅度在13%到45%之间，其中将万科A12个月的目标价由17.06元降到14.03元；招商地产目标价从28.49元被降到15.64元。将富力地产(02777.HK)的评级由“中性”降至“沽售”，并纳入“确信沽售”评级；中国海外发展(00688.HK)、远洋地产(03377.HK)、SOHO中国(00410.HK)的评级由“买入”降至“中性”。 从A股地产上市公司年报来分析，也显示资金压力开始明显加大，2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中，而由于政府对今后土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。能够恢复耕种的土地要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。因此地产板块的短中期基本面非常严峻，其楼市下跌可以预期，也是市场经济的一种必然现象。 

    　　短中期回避竞争优势较差的品种 

    　　从地产板块的短中期来看，由于基本面方面不确定性较大，投资风险较为明显，因此在选择其品种时，可多加关注竞争优势强，特别是每股现金流充足的公司进行选择，在去年和前年经济高潮时期市场用土地储备的数量来衡量房地产

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