房地产：政策信号依然从紧 市场保持弱市格局

内容提要

7月份全国商品房销售0.46亿平方米，同比下降25.81％，延续前期销售萎缩的趋势，降幅有扩大的趋势。目前的销售水平和06年的情况比较接近。我们认为由于07年8、9月销售火爆，未来两月销售增幅将继续下滑。

7月份全国商品房销售均价为4121元/平方米，呈弱市徘徊状态，我们认为随着去年房价涨幅的见顶，以及目前各大城市的降价风潮，全国房价数据将出现负增长。

北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉六大城市成交量均出现萎缩，房价涨跌不一，北京房价再创新高、上海房价维持平衡、深圳房价略有回升、广州房价继续下跌、杭州房价略有上涨、武汉房价各月波动较大。从各城市的销竣比来看，北京的销售压力最大，深圳、广州的销竣比均小于1，市场仍存在调整压力，上海、杭州、武汉地区的房地产市场相对健康。

08年中报显示开发类房地产公司综合毛利率为38.29％，创历史新高。我们认为这是行业景气顶峰在报表上的滞后反映，因为报告期的结算收入大部分来自于前期的销售。报表数据显示，预收款占总资产、现金占总资产的比例相比前期有所下滑，而存货在总资产中的占比则有所上升，也说明上市公司存货在增加，销售压力加大，而资金问题日益趋紧。

在行业非常时期，市场期待政策救市，但是央行、银监会于8月28日联合下发金融促进节约集约用地的通知，该“通知”透露了政策依然从紧的信号，因此，市场短期仍将是弱市状态。

一，行业整体情况

7月份全国商品房销售0.46亿平方米，同比下降25.81％，延续前期销售萎缩的趋势，降幅有扩大的趋势。目前的销售水平和06年的情况比较接近。我们认为由于07年8、9月销售火爆，未来两月销售增幅将继续下滑。

三，上市公司中报业绩

截止08年8月31日为止，所有上市公司08年的中报业绩都已披露，我们根据wind软件整体法统计的开发类房地产公司综合毛利率为38.29％，创历史新高。我们认为这是行业景气顶峰在报表上的滞后反映，因为报告期的结算收入大部分来自于前期的销售。

从08年1-6月的结算收入和08年初的预收款情况，我们可以推测结算收入大部分来自于预收款，其中，仍有很大一部分公司期初的预收款并未全部结算，所以08年年报的毛利率也不会低。我们预计明年开始房地产上市公司的毛利率会开始下滑。

四，政策信号

央行、银监会于8月28日联合下发金融促进节约集约

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