地产行业：盈利增速放缓 但资金压力加大

投资要点：

主营业务收入和净利润增速下滑。08年中期，房地产板块实现主营业务收入761.97亿元，同比增长38.51%，增速和去年同期相比下降8.54个百分点。08年中期，房地产板块实现净利润106.44亿元，同比增长45.77%，增速和去年同期相比下降33.95个百分点。

资产规模快速扩大。08年中期，房地产板块总资产为6235.17亿元，同比增长63.8%，增速和去年同期相比上涨14.31个百分点；板块净资产为2019.72亿元，同比增长69.21%，增速同比上涨24.5个百分点。

净资产收益率和资产净利率有所下滑，毛利率和销售净利率有所提升。08年中期，房地产板块ROE和ROA分别为5.64%和1.84%，和去年同期分别下降0.78个百分点和0.23个百分点。板块毛利率为38.29%，同比上涨3.46个百分点；主营业务利润率为29.51%，同比上涨2.38个百分点；销售净利率为13.97%，同比上涨0.7个百分点。

由于上半年房地产市场销售萎缩，房地产板块总资产周转率有所下降，由去年同期的0.16下降为0.13，存货周转率由0.19下降为0.14。应收帐款周转率由8.23增长至9.49。

房地产板块的偿债能力依然严峻。上半年，房地产板块经营活动产生的现金流量净额为-301.77亿元，和去年同期的-80.37亿元相比有大幅下降；板块的资产负债率为64.12%，同比下降1.2个百分点；98家上市公司中，资产负债率在70%以上的有31家。

综合评价及评级调整：

我们认为，我国商品房销售均价仍在合理范围，北京、上海、深圳等一线城市房价存在一定泡沫，因此全国范围的商品房销售均价可能会保持上涨，而一线城市房屋销售的下降使本地房屋价格存在下行压力，房地产市场内部存在调整需要。从外部环境来看，目前通货膨胀的威胁没有完全消除，国民经济增长速度存在下滑的可能，增加了房地产市场调整的不确定性。维持对行业的“中性”评级。

一、成长能力分析

（一）主营业务收入和净利润增速下滑

08年中期，房地产板块实现主营业务收入761.97亿元，同比增长38.51%，增速和去年同期相比下降8.54个百分点。98家房地产上市公司中，有56家公司实现主营业务收入同比增长，其中同比增幅达到50%以上的有33家，占上市公司总量的1/3强，同比增幅在100%以上的有23家，占上市公司总量的1/5强。

08年中期，房地产板块实现净利润106.44亿元，同比增长45.77%，增速和去年同期相比下降33.95个百分点。98家房地产上市公司中，有48家公司实现净利润同比增长，13家净利润实现扭亏为盈，22家净利润出现同比减少，

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