房地产二季度策略报告：把握超额收益

（1）刚性需求有多大

刚性需求主要来自于城镇化带来的新增需求和改善需求。这里我们主要分析一下城镇化带来的新增需求：

我们预计中国每年新增的城镇人口为1800万；

相应地，中国每年将新增至少570万以上的城镇家庭（按家庭成员数3.17人计算）；

即使每个新增家庭平均住房面积按80平米（人均25平米左右）计算，中国每年新增的城镇家庭将带来至少4.56亿平米的住宅需求，这一规模占07年全国住宅销售面积的比例为66%。

（2）刚性需求能否实现

上述的刚性需求只是潜在需求。这些刚性需求能否最终实现？我们认为尽管房价已经大幅上涨，但中国城镇家庭收入也在快速提高，因此他们有能力去实现大多数的刚性需求。

中国城镇居民家庭收入在快速提高。2000年60%以上中国城镇家庭的收入在1万-2万人民币。2008年60%左右的中国城镇家庭的收入标准为2万-5万人民币；

目前家庭年收入在10万以上的家庭数目大约在700万左右，我们预计10年后这大约在7000万左右。

（3）目前主要城市的成交情况

鉴于当前主要城市房价同比有大幅上涨，央行第二套房的信贷政策抑制了绝大部分的投资需求，我们估计全年的成交量约为去年的70-80%左右；

目前主要城市的销量已经约为去年同期的70%-80%左右，基本符合我们的预期；

二、房地产调控政策已有放松苗头

07年出台了一系列针对房地产行业的调控政策。我们认为08年很难再有严厉的新政策出台，原先的政策也会有所放松。

1、调控政策需要放松

（1）房地产是拉动内需的重要力量

经济增长将更主要依赖内需。美国经济受次贷的负面影响还远未结束，而近期人民币升值一直较快。因此08年外需对经济增长的贡献必将有所下降。07年10月以来，外贸顺差在急剧下降。08年中国经济的增长将更主要依靠内需。

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